Sobre el recobro de los gastos de hipoteca

La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea censurando la limitación temporal que el Tribunal Supremo imponía a los consumidores y usuarios para recuperar el dinero que abonaron durante años a las entidades bancarias a consecuencia de las, ya famosas, clausulas suelo, devuelve a la actualidad el problema relativo a la inclusión por los bancos de cláusulas abusivas en las escrituras de préstamo firmadas durante los últimos años, animando de paso, por qué no decirlo, a todo el que suscribió una hipoteca en el pasado más inmediato a echar un vistazo a la escritura de su casa para comprobar si fue objeto de alguno de esos excesos.
    Bien, parece que hay buenas noticias, y es que hay una nueva batalla que se centra ahora en el intento de recuperación por parte de los clientes consumidores de una parte importante de los gastos e impuestos que se vieron obligados a afrontar al momento de firmar su préstamo hipotecario, entre otros los gastos de notaría, registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
    Aunque la cuestión es de rabiosa actualidad –basta con echar un vistazo estos días a los distintos medios de información- el fundamento sobre el que se apoyan las demandas que comienzan a interponer los consumidores, tiene origen en una sentencia dictada por el Tribunal Supremo hace algo más de un año.
    Esta sentencia, que como decíamos sirve de base ahora para las nuevas reclamaciones de los consumidores, analizaba lo abusivo del clausulado de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria de dos conocidas entidades de crédito españolas. No obstante, las cláusulas estudiadas no se diferencian sustancialmente de las que incluían en sus escrituras de préstamo la casi totalidad del resto de entidades bancarias, lo que nos hace presumir que la aplicación del criterio fijado por el Tribunal Supremo se hará extensivo a supuestos en los que participaban diferentes entidades. En todo caso las afirmaciones que contiene la Sentencia del Supremo son absolutamente rotundas al indicar, por ejemplo, en relación con la imposición al consumidor de la obligación de pagar los gastos notariales y los relativos a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, que se trataba de una obligación que ocasionaba al cliente un desequilibrio relevante que, razonablemente, nunca hubiese aceptado en un proceso de negociación individualizada y que, además, aparece en el catálogo de cláusulas abusivas de la Ley de Consumidores y Usuarios.
    Por lo que respecta al pago del Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados que los bancos cargaban igualmente sobre las espaldas del cliente, la Sentencia del Tribunal Supremo indica que la obligación que pesaba sobre los usuarios transgredía normas de carácter imperativo al imponer al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo era la propia entidad bancaria, por lo que las estipulaciones de ese tenor debían ser declaradas nulas por abusivas.
    Cualquiera que haya firmado una hipoteca con una entidad bancaria en los últimos años recordará haber tenido que hacer frente a esos pagos que la sentencia del Tribunal Supremo declara abusivos, por serlo las cláusulas que los contenían. En la práctica el importe que cada cliente abonaba por cada uno de estos conceptos solía ser cargado por las entidades bancarias directamente en la cuenta en la que se ingresaba el préstamo concedido, por así establecerlo el propio contrato.
    Estos últimos días han sido publicadas diferentes noticias que aseguran que algunas entidades bancarias han decidido suprimir de sus nuevas escrituras de préstamo las obligaciones impuestas a los clientes de hacer frente a todos aquellos gastos que, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo, no respetarían el necesario equilibrio entre contratantes y vulnerarían la legislación vigente. Tal comportamiento sirve para constatar que, aunque sea sólo en su fuero interno, las entidades bancarias ya han pronosticado las dificultades que van a tener para defender su posición ante los tribunales, identificando el grave problema que se les viene encima.
Como ya sucedió con las cláusulas suelo, a pesar de la contundencia de la resolución del Alto Tribunal, es más que probable que las entidades bancarias no atiendan ninguna de las reclamaciones que, para la recuperación de estos gastos, les hagan llegar sus clientes, por lo que aquél que tenga la expectativa de conseguir la devolución de estas cantidades se verá abocado a instar una demanda judicial de la que, previsiblemente, las entidades se defenderán una a una. Es muy importante por tanto hacer un análisis individualizado de cada situación para poder determinar la viabilidad de la reclamación, los plazos y el importe de los gastos potencialmente recuperables.
El precedente que ha supuesto la acogida masiva por los Tribunales de justicia las demandas solicitado la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, hace pensar que los consumidores volverán a animarse a defender sus derechos hasta el final, lo que supone que las entidades bancarias -que no han cerrado todavía el capítulo anterior- se enfrentarán a partir de ahora a una, a priori, delicada situación.
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