La nueva ordenanza para convertir locales en viviendas elimina el permiso previo de la comunidad y veta el cambio en estos 21 ejes comerciales
El Ayuntamiento de Guadalajara ha presentado la nueva ordenanza con la que pretende facilitar la transformación de locales en viviendas para responder a la falta de oferta residencial, pero lo hace introduciendo varias novedades respecto a la regulación que se aplicaba desde 2004. La principal es que el expediente urbanístico ya no exigirá la autorización previa de la comunidad de propietarios y que la nueva vivienda podrá tener acceso tanto desde la vía pública como desde espacios comunes del inmueble, ya sean exteriores o interiores. La norma deroga expresamente la antigua “adición” al artículo 63 del PGOU, vigente desde 2004.
La ordenanza justifica la medida por el aumento del precio de la vivienda, la existencia de locales vacíos y la demanda de nuevos pisos. Y el propio Ayuntamiento vincula esta necesidad al aumento demográfico, al encarecimiento de la vivienda y a la futura llegada de miles de estudiantes al nuevo campus universitario.
La nueva ordenanza incorpora además otra novedad destacada: autoriza por primera vez en la ciudad la creación de estudios de al menos 30 metros cuadrados. Podrán ser viviendas diáfanas, salvo el baño, siempre que cumplan las condiciones de habitabilidad y que su forma permita inscribir un círculo de 2,70 metros tangente al principal hueco de ventilación e iluminación.
Pero el texto también endurece y concreta las condiciones. La transformación requerirá licencia de cambio de uso y licencia de obra, acompañadas de proyecto técnico, memoria, planos, presupuesto, estudio básico de seguridad y salud, estudio de gestión de residuos, plano de ubicación del local en la planta del inmueble y plano del nivel y condiciones de acceso. Una vez finalizadas las obras, el promotor deberá presentar declaración responsable de primera ocupación.
La conversión solo será posible, con carácter general, cuando el uso principal del edificio sea residencial y siempre que la norma zonal no vincule el local a otro uso o prohíba su transformación. No podrá hacerse si existen limitaciones de protección patrimonial, ni en edificios de uso exclusivo no residencial salvo que el cambio afecte a todo el inmueble o a una planta completa. Tampoco se podrá superar el número máximo de viviendas allí donde exista ese límite. Además, quedan excluidos los locales con fachada a soportales, plantas porticadas o pasos porticados, salvo que puedan abrir todos sus huecos de ventilación e iluminación a otra fachada no porticada.
La ordenanza tampoco permitirá transformar en vivienda locales que tengan encima usos industriales, garajes o determinados usos terciarios, ni los bajos que formen parte de zócalos o basamentos diseñados originalmente para uso comercial. En el apartado técnico, exige forjado sanitario o cámara de aire salvo que exista otra planta inferior y mantiene una condición que el Ayuntamiento considera irrenunciable para evitar viviendas de baja calidad: la cocina deberá contar con salida de humos mediante conducto directo a cubierta, por lo que no se admitirán campanas de recirculación ni filtros de carbono. Tampoco se permitirán sótanos vinculados directamente a la vivienda, y si existe trastero deberá accederse a él desde zonas comunes y nunca desde el interior del piso.
Otra de las novedades es la protección expresa del comercio. La norma prohíbe convertir locales en viviendas en 21 ejes comerciales o espacios de relación relevante. Entre ellos figuran Avenida de Castilla, Avenida del Ejército, La Isabela, Toledo, Ferial, Bulevar Clara Campoamor, Avenida de Francia, Avenida de Juan Pablo II, Avenida del Vado, Virgen del Amparo, Calle Mayor, Miguel Fluiters, Doctor Fernández Iparraguirre, La Carrera, Virgen de la Soledad y San Roque, además de otros viales recogidos en el anexo cartográfico.
La futura vivienda también deberá modificar la imagen exterior del local. La fachada tendrá que adaptarse al ritmo del uso residencial del edificio, integrándose en materiales, colores y huecos con el conjunto. El texto rechaza expresamente las soluciones tipo escaparate y las propuestas que pretendan mantener la fisonomía comercial original. A cambio, la ordenanza exime a estas nuevas viviendas de incrementar la dotación mínima de plazas de aparcamiento del edificio.
El proyecto se encuentra en fase de tramitación municipal y, según la información ya avanzada por el equipo de Gobierno, está previsto que llegue al Pleno a finales de mayo para su aprobación inicial. Con él, el Ayuntamiento busca abrir una nueva vía para ganar vivienda en la ciudad, pero acotándola con criterios de calidad, protección del comercio y reutilización del espacio ya edificado.
